引言：2017年12月12日下午，“集体建设用地租赁住房及房屋开发经营监管政策拟定”专家咨询论证会在南海区国土城建和水务局510会议室举行，会议由南海区国土城建和水务局（国土）副局长潘汝海主持。本次论证会邀请了相关领域的专家学者、政府部门领导、房地产企业负责人、律师事务所负责人等共同参加，充分发挥集体智慧，为南海区集体土地利用和制度创新出谋划策。

2015年佛山市南海区作为土地制度改革试点至今经过两年多的探索实践，已基本建立了城乡统一的建设用地市场。按照《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）、《国土资源部关于深化统筹农村土地制度改革三项试点工作的通知》（国土资发〔2017〕150号）等最新文件精神，南海区在实践中得出进一步深化改革的监管工作将由对土地的监管延伸到对土地及地上房屋的监管、集体建设用地的用途将由工矿仓储、商服等经营性用途扩展到建设租赁住房。为此，南海区委托中地研究院作为第三方咨询服务机构，承担了《佛山市南海区农村集体经营性建设用地及地上房屋开发经营监管实施细则（征求意见稿）》（以下简称《实施细则》）、《佛山市南海区利用农村集体建设用地建设租赁住房管理试行办法（征求意见稿）》（以下简称《试行办法》）两项政策拟定的咨询服务工作。

会议首先由中地研究院副院长陈凯对两份政策文件起草的背景、目的、必要性、框架结构、核心内容进行了系统详细的先容。其中，《实施细则》的核心是在上位法、上位政策对集体建设用地上房屋开发经营监管尚处于空白的背景下，通过签订项目监管协议、建立履约保证金制度，强化镇街的属地管理、建设单位的主体责任，以强化对个别项目擅自改变房屋用途作为住房、未经批准分拆销售、以租代售、以住宅用地名义虚假宣传等问题的监管。而《试行办法》按照“政府主导、规划先行、整体确权、只租不售”的原则，从项目申请与认定、用地供应、开发建设、租赁管理、法律责任等方面建立了利用集体建设用地建设租赁住房的制度。

与会专家一致认为南海区作为先行先试的改革试点地区，在集体建设用地的管理和利用方面已经走到前列，并且积极献言建策，提出以下观点：

一、在改革试点已经步入深水区，集体建设用地地上房屋销售、出租及利用集体建设用地建设租赁住房等无相关法律法规依据，特别是执法行为无法可依的情况下，通过签订项目监管协议及建立履约保证金制度等方式，能够较好地解决法制统一与改革试点的矛盾、政府职能部门的权责矛盾。

二、需要从建立城乡统一的建设用地市场的高度出发，对国有建设用地的原有监管模式进行总结和反思，集体经营性建设用地上房屋及集体租赁住房管理应该充分汲取国有建设用地监管方面的经验教训。

三、在南海区大量集体建设用地供应的基础上，下一步需要积极调动对集体建设用地的开发建设。以此为出发点，允许经营性产业用房如商业、酒店、办公用房的分拆销售，有利于开发主体回笼资金，激发市场活力。同时，考虑租赁住房前期投入大、市场回报率低的现实情况，建议对其实行税费优惠政策。

四、要注意区分租赁住房与小产权房，不能将符合规划、依法批准建设、依法实施不动产登记的租赁住房与违法用地、违法建设和销售的小产权房混为一谈，要谨防借机将小产权房“合法化”。

五、要充分考虑利用集体建设用地建设租赁住房对原住房租赁市场的影响，包括要考虑城中村原租户对低成本房屋的需求，以满足不同收入群体的利益诉求。

六、集体建设用地租赁住房要“实现全体人民住有所居的目标”，要充分发挥政府的引导和计划作用，其建设布局应结合城乡发展和产业整体布局。从吸引和留住地区产业发展亟需的人才考虑，还应加强租赁住房配套设施的建设力度。

本次专家论证会借助相关领域的专家学者、政府部门领导、房地产企业负责人、律师事务所负责人等多方智慧，共同论证《实施细则》、《试行办法》两份政策文件涉及的重点问题，为下一步完善利用农村集体建设用地建设租赁住房及农村集体经营性建设用地上房屋开发经营监管制度提供了有价值的、有实操意义的观点、思路和实现路径，对进一步深化南海区农村土地制度改革具有重要意义。