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《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发[2018]4号）的解读

来源：3833com金沙官网??????2018/3/19 9:41:40??????点击：

为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，国土资源部办公厅于2018年3月9日印发了新版《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》，相对于旧版《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，新版规范在评估方法的运用、特定情况评估要点等方面的相关内容作了相应的修改，现将新版规范修改完善的内容梳理如下：

一、施行时间

《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知》（国土资厅发[2013]20号，2013年4月8日）（以下简称“旧版规范”），有效期为五年，将于2018年4月8日到期。

《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发[2018]4号，2018年3月9日）（以下简称“新版规范”），自2018年4月9日起施行。2018年4月9日前受理，至4月9日仍未出具土地估价报告的，可按新版规范实行。新版规范没有注明有效期。

二、总则

旧版规范中的“4.5评估程序（6）撰写估价报告，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；”。新版规范中修改为：“4.5评估程序（6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号”。新版规范强调了土地估价报告需由两名土地估价专业评估师签署。

三、评估方法的运用

新版规范关于评估方法的运用进行了小幅度的修改，如市场比较法选用的交易实例须为近三年的交易实例，成本逼近法强调了“新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用”不得计入土地成本，也不得计入出让底价等。具体详见下表。

评估方法的运用修改前后情况对比一览表

评估方法	内容
市场比较法	修改前	5.2市场比较法（1）在综合分析当地地产市场历年交易案例的基础上，优先选用正常市场环境下的实际交易案例。
	修改后	5.2市场比较法（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。
	变化	着重强调了交易实例须为近三年的交易实例
成本逼近法	修改前	5.4成本逼近法（4）确定土地增值收益率或收益额，应符合《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关问题的通知》（国土资厅函[2009]311号）的规定。
	修改后	5.4成本逼近法（1）国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。
	变化	强调了“新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用”不得计入土地成本，也不得计入出让底价
成本逼近法	修改前	5.4成本逼近法（4）确定土地增值收益率或收益额，应符合《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关问题的通知》（国土资厅函[2009]311号）的规定。
	修改后	5.4成本逼近法（4）评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。
	变化	将旧版规范中的6.3.3工业用地出让评估的该内容调整至新版规范5.4成本逼近法内容里。新版规范将旧版规范重复的内容修改合并为一条内容

四、特定情况评估要点

旧版规范在实施过程中存在一些问题，如，调整容积率和用途的，旧版规范采用择高确定新用途楼面地价的规定与实际土地管理的情况存在冲突，新版规范对该部分内容作了较大的修改，不再择高确定新用途楼面地价，而强调合理性。另外，新增了用地结构调整补地价、工业用地调整用途补地价等评估规范内容。具体详见下表《新旧版规范关于特定情况评估要点对比情况一览表》及《新版规范关于特定情况评估要点新增内容一览表》。

新旧版规范关于特定情况评估要点对比情况一览表

版本	规范序号	关注点			内容
旧版	6.1	开发程度			6.1场地未通平或通平不完全（1）生地评估。生地出让评估，应先评估熟地地价，再核减通平所需的开发费用。（2）通平不完全时的地价评估。视开发程度不同，根据当地各项通平开发所需的平均费用水平，对熟地地价进行逐项减价修正。
新版	6.1	开发程度			6.1（1）土地开发程度不足。土地开发程度未达到当地正常水平的，先评估当地正常开发程度下的熟地地价，再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平，逐项减价修正。
变化	新版将旧版两条内容合并为一条内容
旧版	6.2	出让方式			6.2.1（1）限地价、竟配建或房价。采用“限地价、竞房价”方式出让的，在评估时应按本规范，评估出正常市场条件下的土地价格。
新版	6.2	出让方式			6.2（1）限地价、竟配建（或竞房价、竞自持面积等）。采用“限地价、竞房价（或竞自持面积）”方式出让的，在评估时应按本规范，评估出正常市场条件下的土地价格。
变化	增加“竞自持面积”，体现了国家鼓励租赁住宅的政策方向。
旧版	6.2	补地价		6.2.2（2）当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比结果，并建议从高缴纳土地收益。
新版	6.3	补地价		6.3（2）当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴纳土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比结果，合理确定应缴纳的土地收益。
变化	将“从高”改为“合理”，避免了特殊情况造成的不合理补地价。
旧版	6.3.2		调整容积率补缴地价	调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下的评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。
新版	6.4		调整容积率补缴地价	调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。
变化	不再需要择高确定楼面地价，避免了一些不合理的情况出现。
旧版	6.3.2		用途与容积率同时调整		用途与容积率同时调整的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率、新用途规划条件在评估期日的正产市场楼面地价，原容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价。旧用途楼面地价，按评估期日原容积率规划条件下的楼面地价确定。
新版	6.4		用途与容积率同时调整		用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定。旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。
变化	新用途楼面地价不再需要测算原容积率、新用途规划条件在估价期日的正常市场楼面地价，同时也不需要择高确定，避免了一些不合理的情况出现。

新版规范关于特定情况评估要点新增内容一览表

规范序号	关注点	新增内容	变化
6.2	出让方式	6.2（3）出让时约定租赁住宅面积比例。约定一定比例的，采用剩余法时，以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值。纯租赁住宅用地出让，有租赁住宅用地可比实例的，优先采用市场比较法，实例不足的，应采用收益还原法。	新增内容。对国家鼓励的租赁住宅用地的评估进行了规范。
6.4	用地结构调整	用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。	新增内容，对混合用地的评估进行了规范。
6.4	工业用地调整用途	工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。	新增内容，单独对工业用地调整用途的评估进行了规范。
6.4	调整容积率	容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价	新增内容，在实际评估工作中需根据实际情况充分考虑。

五、估价报告内容

新版规范中“7.2报告组成要件”增加：“机构依法备案的有关证明为必备要件”的描述。体现了评估机构备案的最新管理要求。

六、删除的内容

目前各地“三旧”改造政策各有特点，而且有些政策规定可能与旧版规范有冲突，因此新版规范删除了旧版规范中的：“6.3.1“三旧”改造”的内容。

本文编辑：广东中地企业肖裕轰

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