导语：2017年8月7日下午，中地研究院第二期“凝聚智慧，共创未来”研讨会在南海区国土城建和水务局510会议室举行。本期研讨会由中地研究院实行院长田光明博士主持，以“南海区留用地开发利用模式与地票交易”为主题，剖析南海区征地留用地开发利用面临的问题和困境，探讨通过“地票”交易解决留用地落地指标的现实条件和实施路径。来自南海区国土城建和水务局、广州市城市更新土地整备保障中心、广州市不动产研究会、广州现代城市更新产业发展中心、综合开发研究院（中国深圳）、时代地产、中地研究院有关单位的代表、专家学者、行业精英等参加会议。

南海区作为改革前沿阵地，自上世纪90年代就探索形成了征地留用地制度，保障了南海区征地顺利开展，但也积累了很多矛盾。随着佛山市明确提出从2018年开始停止实施实地留用地和停止农村集体经营性建设用地指标供应，面对大量历史留用地落地难、集体经营性建设用地利用效率低、用地指标紧张的局面，南海区面临下一步如何解决用地指标问题？留用地怎么办？没有留用地征地如何实施？“地票”制度能否解决留用地落地问题？建立怎样的“地票”交易机制更符合南海实际？围绕这些问题，中地研究院和广州城市更新产业发展中心共同组织召开“南海区留用地开发利用模式与地票交易”专题研讨会，邀请相关领域的专家学者、广州城市更新局和南海国土城建和水务局有关领导、房地产企业负责人等共同研讨未来南海区留用地开发利用模式、指标来源、地票交易的制度设计等问题，充分发挥集体智慧，为南海区土地利用和制度创新出谋划策。

会上，南海区国土城建和水务局副局长薛佩华认为，在国家提出增加建设用地流量和佛山市将停止集体建设用地农转用的政策倒逼下，在南海区土地开发空间潜力缩小的内部约束下，在南海区留用地落地和建设用地需求旺盛的驱动下，实施地票交易是南海区解决留用地问题和盘活存量集体建设用地策略选择之一。南海区实施地票制度相比重庆、江苏等地具有市场活跃、资金、指标流动频繁、谈判成本低等优势，地票制度的设计需要注意把握好定价机制、交易平台、政策宣讲等关键环节，地票制度将会对南海区土地资源的市场配置、存量利用、征地拆迁等产生深远影响。

中地研究院农村综合改革组组长慕卫东从复垦、验收、交易、使用四个环节总结重庆地票制度运行机制和存在问题的基础上，提出南海区实施地票制度的构想，指出关键问题在于调查南海区可复垦的集体建设用地数量、明确地票的来源、验收的主体和标准、地票交易的方式和购买主体、落地机制和收益分配等。广州现代城市更新产业发展中心实行院长江浩在总结广州市留用地开发利用现状、问题及模式的基础上，提出南海可按照“规划引领、集中选址；明确定位、产业先行；园区集聚、统筹发展”的思路拟定留用地开发利用的政策体系。中地研究院副院长陈凯在分析南海区集体土地整备的必要性、现实需求和模式构建的基础上，认为集体土地整备将是留用地开发的一种模式，集体土地整备中心可参与到地票制度的设计和运行中。

与会专家积极发言，进行交流互动。广州市城市更新土地整备保障中心副主任李华认为，留用地开发、集体土地整备需要多部门协同推进，重要切入点是产业，为的是保障产业发展。南海区国土城建和水务局程垠煜副局长认为，地票制度设计应敬重事实，厘清各方的权、责、利，平衡政府、企业、农民各方利益，落实各个主体相应的责任。综合开发研究院（中国深圳）副主任研究员郑鑫认为，在地票制度设计中要考虑国有土地和集体土地的差别、企业使用集体土地的意愿。南海区国土城建和水务局土地利用与耕地保护科姚晓辉科长认为南海区实施地票交易将实现两个转变，一是征地留用地从无偿划拨到有偿使用的转变，二是土地利用从农转非的单向流动到农转非、非转农的双向循环。南海区国土城建和水务局土地制度改革试点办杜小刚主任认为，南海区推行地票制度改革首先可以解决建设用地指标的来源和供应，其次应发挥市场机制的作用，再次地票的权利要清晰，体现其价值所在，最后要探索留用地落地的开发利用模式。时代地产创客小镇负责人布日安认为，地票交易一定要政府引导，地票市场的买方卖方权益均要兼顾。

中地研究院院长陈海素认为，南海区“留用地+地票”的制度设计可以成为本次土地征收制度改革的亮点和创新点，在充分借鉴典型地区成功经验的基础上，明确自身定位，考虑南海自身特点，做实基础调研，防止改革中产生新问题，建议在顶层设计上做好谋划。3833com金沙官网总经理谢建春认为，未来南海的地票市场会是以需定供、政府主导的市场，地票价格也需政府来管制，同时指出改革路径中应注意复垦后耕地质量、地票的权利、留用地落地模式、产业发展及改革的公平性等问题。

本次研讨会实现广州、南海两地区共同参与，凝聚国土管理部门、城市更新管理部门、房地产开发企业、第三方智库等有关人员智慧，共商研讨留用地开发和地票交易，并形成一些共识，对进一步厘清南海区未来留用地开发利用、地票制度设计、解决用地指标需求等方面提供了有价值的观点、思路和实现路径建议。后续将进一步细化有关观点和建议，逐步形成具有可操作性方案。